Acheter, construire : les conseils pour bien s’en sortir

- Comment savoir si un terrain est constructible ?

La première démarche à engager quand on s’intéresse à un terrain isolé est de s’informer en mairie sur l’existence d’un plan de prévention des risques naturels. Un terrain situé en zone inondable ou exposée à des éboulements ou à des coulées de boues ne pourrait pas être déclaré constructible. Ce point vérifié, il convient de demander, toujours en mairie, la délivrance d’un certificat d’urbanisme. Ce document administratif précise si le terrain est constructible et s’il est concerné par un droit de préemption communal. Il informe également sur les règles d’urbanisme à respecter, le coût de la taxe locale d’équipement et, bien entendu, le coefficient d’occupation des sols (COS) en vigueur dans la commune. C’est ce COS qui permet de savoir quelle surface de maison il est possible de construire sur le terrain. Exemple : Sur un terrain de 1.000 m², un COS de 0,3 permet de construire une maison de 300 m² de surface habitable totale (1 000 x 0,3), répartie sur un ou plusieurs niveaux.

- Qu’est-ce qu’une servitude ?

Une servitude est une contrainte qui pèse sur une propriété. Elle peut être publique ou privée, ou résulter de la topographie des lieux.
Une servitude publique résulte d’une décision administrative : l’obligation de laisser passer une ligne électrique au-dessus du terrain, par exemple.
Une servitude privée est née d’uns décision humaine, souvent à l’occasion d’une division de parcelle, et peut être très ancienne : un droit de passage, l’accès à un puits, etc.
D’autres servitudes, comme l’écoulement des eaux de pluies, résultent de la disposition des lieux. La propriété qui supporte la servitude est appelée "fonds servant" et celle qui en bénéficie est le "fonds dominant".
Si certaines servitude sont apparentes, d’autres, au contraire, sont invisibles. Il faut aller les chercher dans les titres de propriété et les usages locaux. Le notaire, le géomètre expert et les services d’urbanisme de la mairie peuvent être utilement consultés.

- A qui s’adresser pour faire construire une maison ?

Il existe trois filières possibles. On peut s’adresser à un constructeur de maison individuelle, à un architecte ou tout diriger soi-même. L’avantage, en passant par un constructeur, est de pouvoir signer un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), strictement réglementé et protecteur des intérêts du client. L’inconvénient tient au fait que les modèles de maisons proposés par les constructeurs sont standardisés. De ce point de vue, le recours à un architecte permet davantage d’originalité dans la construction. Mais le sur-mesure coûte, en principe, plus cher que le "prêt à construire". L’architecte peut, lui aussi, proposer la signature d’un CCMI.

La troisième solution nécessite une expérience certaine. Le propriétaire, maître d’ouvrage, est également maître d’œuvre : c’est lui qui instruit sa demande de permis de construire, choisit les entreprises, passe les marchés avec chacune d’entre elles, surveille l’avancement du chantier, etc. Il peut même dessiner les plans si la construction fait moins de 170m² de surface habitable. Au-dessus, le recours à un architecte est obligatoire. Le maître d’ouvrage peut éventuellement se faire aider par un technicien de la construction, auquel il délèguera la maîtrise d’œuvre, en tout ou en partie. Mais le contrat passé avec maître d’œuvre délégué n’offre pas les garanties du CCMI.

- Comment obtient-on un permis de construire ?

Il faut en faire la demande en déposant un dossier à la mairie du lieu de la construction. Le dossier comprend un formulaire en quatre exemplaires (téléchargeable sur le site Internet www.equipement.gouv.fr) et, en annexe, les documents suivants : le plan de situation du terrain ; le plan-masse de la construction à édifier, avec la hauteur des bâtiments et leur emprise au sol ; le plan de coupe, indiquant le volume extérieur des constructions ; un plan de façade et des toitures ; un graphique et des photos permettant d’apprécier l’insertion de la construction dans son environnement.
Le délai d’instruction de la demande est, en principe, de deux mois. Une fois obtenu, le permis fait l’objet d’une double mesure d’affichage : en mairie, pendant deux mois, et sur le terrain, pendant toute la durée de la construction. Les tiers (les voisins, par exemple) disposent d’un recours en annulation du permis qu’ils doivent exercer dans les deux mois à compter du premier jour d’affichage sur le terrain ou en mairie. Un permis est valable deux ans. Il est prorogeable une fois, pour une année.

- Quels sont les travaux que l’on peut réaliser dans un appartement en copropriété ?

Un copropriétaire est libre d’aménager son logement comme il l’entend, sous réserve de ne pas porter atteinte aux parties communes. En effet, si les transformations qu’il envisage de réaliser touchent aux parties communes (percement d’un mur porteur, annexion d’un bout de palier, branchement sur une colonne d’eaux usées située dans l’escalier, etc.), il doit solliciter au préalable l’autorisation des copropriétaires.
Cette autorisation doit faire l’objet d’une résolution mise à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, éventuellement accompagnée d’un dossier technique (avis d’architecte, modalités d’exécution, etc.). Il faut donc faire la demande au syndic avant l’envoi des convocations à l’assemblée générale, faute de quoi la résolution serait reportée à l’ordre du jour de l’assemblée suivante (c’est-à-dire un an plus tard, dans la plupart des cas). Seule l’assemblée générale peut délivrer l’autorisation. Un accord du syndic ou du conseil syndical serait sans valeur.
Si les travaux modifient l’aspect extérieur de l’immeuble (fermeture de loggia, agrandissement de fenêtre, etc.), une autorisation de l’architecte qui a construit l’immeuble peut être nécessaire. Les dispositions d’urbanisme peuvent aussi soumettre les travaux à déclaration préalable (se renseigner auprès du syndic de l’immeuble).