Acheter, construire : les conseils pour bien s’en sortir

Ce qu’il faut savoir lorsque l’on achète

- Sur quels critères choisir son futur logement ?

Acheter son logement, c’est choisir son lieu de vie pour de nombreuses années. Il faut donc s’assurer que l’on va s’y plaire ! Le premier critère à prendre en compte est l’emplacement : une ville où l’on se sent bien, un quartier ou un secteur agréable et vivant, sans être bruyant ni dangereux. Le second critère porte sur le bien lui-même.
Il doit être facile d’accès (attention aux escaliers), de bonne construction et ne pas souffrir de nuisances graves (bruit, odeurs, proximité immédiate d’activités industrielles à haut risque, de lignes à haute tension, etc.). L’ensoleillement est aussi une condition essentielle de l’agrément d’un logement. Si la vue peut être secondaire, l’impression d’espace que l’on a depuis les fenêtres est primordiale. Tous ces éléments peuvent être vérifiés par soi même.
D’autres sont plus délicats à appréhender. La présence de termites ou d’amiante est révélée par une lecture attentive des diagnostics techniques. Et pour avoir une estimation précise de l’état du bâti et du coût des travaux de réparation ou d’amélioration à prévoir, il est recommandé de se faire assister par un architecte ou un technicien de la construction.

- Quelles sont les garanties en cas d’achat d’un logement neuf ?

Les garanties prévues par la loi sont de deux ordres. Il y a d’abord celles qui concernent le bon déroulement de l’opération, entre la réservation et la livraison du bien. Il y a ensuite les trois garanties après-vente.

1. La garantie de parfait achèvement a pour objet la réalisation des travaux nécessaires à lever les réserves formulées à la livraison ou dans le mois suivant. A défaut d’exécution, l’acquéreur dispose d’un an pour engager une action en justice contre le promoteur afin d’obtenir soit une condamnation sous astreinte à effectuer les travaux, soit une diminution du prix, soit enfin, dans les cas les plus grave, une annulation de la vente.
2. La garantie biennale concerne les équipements livrés avec le bien (radiateurs, chaudière, chauffe-eau, robinetterie, volets roulants, etc.). En cas de panne ou de mauvais fonctionnement, l’acquéreur bénéficie d’un recours contre le promoteur pendant les deux premières années de l’achèvement du bien.
3. La garantie décennale couvre les malfaçons et les désordres affectant la construction (fissures, infiltrations d’eau, etc.) et survenant dans les 10 ans de son achèvement. Elle fait l’objet d’une assurance dommage-ouvrage dont les références figurent dans l’acte de vente.

- Quand on achète dans l’ancien, quelles sont les démarches ?

Dès que l’on a trouvé le logement que l’on souhaite acheter, on peut faire une offre d’achat au vendeur, au prix proposé ou à un prix inférieur. Les agents immobiliers demandent généralement une offre écrite. Cette pratique est légale, à condition qu’elle ne soit assortie d’aucune remise d’argent. Lorsque vendeur et acquéreur sont d’accord sur le prix et les principales conditions de la vente, l’affaire est arrêtée par la signature d’un "avant contrat" (promesse ou compromis), établi sous seing privé. La rédaction de cet acte est délicate.
Mieux vaut la confier à un agent immobilier expérimenté ou à un notaire. A la signature, l’acquéreur verse une somme qui ne peut être supérieure à 10 % du prix de vente. Le versement ne doit jamais être effectué au profit du vendeur, mais sur le compte séquestre de l’agent immobilier (s’il en a un) ou du notaire. L’acquéreur bénéficie ensuite d’un délai de réflexion de sept jours, pendant lesquels il peut se désister sans pénalité : la somme versée doit lui être restituée dans les 21 jours. Si l’acquéreur a besoin d’un prêt pour acheter, l’avant-contrat est obligatoirement assorti d’une condition suspensive d’obtention de prêt. La vente définitive interviendra lorsque le ou les prêts auront été accordés, que les droits de préemption éventuels auront été purgés et que le notaire aura réuni tous les éléments nécessaires, notamment le DDT et l’attestation "loi Carrez". Il faut généralement compter entre un mois et demi et trois mois après la signature de l’avant contrat.

- Quels sont les avantages d’acheter en SCI ?

La société civile immobilière (SCI) permet d’être propriétaire d’un bien à plusieurs personnes sans tomber dans le régime de l’indivision, très contraignant. Elle permet aussi de rendre plus facile – et, dans certains cas, moins couteuse en droits de succession – la transmission du bien aux héritiers. La SCI est vivement recommandée aux couples non mariés ou mariés en régime de séparation de biens, pour l’acquisition de leur logement. Comment procéder ? Avant d’acheter, les différentes personnes signent entre elles un contrat de société qui devra être enregistré et immatriculé au registre des sociétés.
Chacune devient associée et reçoit un nombre de parts sociales proportionnel à son apport en capital. Avec ce capital et les emprunts qu’elle peut contracter, la SCI achète le bien. Les statuts ou les associés réunis en assemblée générale décide de l’usage qui sera fait du bien acquis : par exemple, la résidence, gratuite ou non, de certains associés ou la mise en location. Les bénéfices, comme les pertes, réalisés par la société sont répartis entre les associés, chacun à proportion de sa part dans le capital. Attention ! Le contrat de société est un acte suffisamment difficile à rédiger pour justifier le concours d’un professionnel du droit (notaire, avocat).

- Le time share ou les mobil-home sont-ils de bons investissements ?

Précisons tout d’abord que ces deux formes très particulières de résidences secondaires ne sont pas des biens immobiliers. Le time share, en français "multipropriété" ou, selon la terminologie officielle "jouissance à temps partagé", consiste à acheter des parts de société donnant le droit d’occuper un appartement pendant une ou plusieurs semaines par an.
Ce droit de séjour est souvent complété par un droit d’échange, ce qui peut donner l’impression que l’on dispose ainsi d’une résidence secondaire partout dans le monde. En réalité, le tableau est moins idyllique. S’il existe des sociétés de time share sérieuses (les filiales des grands groupes hôteliers américains comme Hilton, par exemple), d’autres sont moins recommandables. Par ailleurs, les charges sont souvent élevées et la revente des parts très difficiles, voire impossible. Le mobil-home, ou bungalow, que l’on installe sur un terrain de camping permet de passer des vacances dans les meilleurs sites pour un investissement raisonnable.
Mais, d’une part, il faut payer la location du terrain toute l’année et, d’autre part, un mobil-home a perdu quasiment toute sa valeur au bout d’une quinzaine d’années. C’est donc un investissement à fonds perdus. Il faut faire attention aussi au contrat de location du terrain : il oblige parfois à donner le mobil-home en location saisonnière et à faire des travaux de remise en état au bout de quelques années, faute de quoi le mobil-home doit être évacué du camping. Au frais de son propriétaire.