Emprunt immobilier, mode d'emploi

Sur cette question, Guy Marty, directeur de l’Institut d’épargne immobilière et foncière et rédacteur en chef de la revue "Réflexions immobilières", et Christian Micheaud, rédacteur en chef du site pierrepapier.fr, nous donnent leurs conseils.

- Comment obtenir les taux d’intérêt les plus avantageux ?

En faisant jouer la concurrence entre les banques, serait-on tenté de répondre. C’est vrai. Avant d’emprunter, il est bon de mettre sa banque habituelle en concurrence avec d’autres établissements et de consulter les sites Internet des courtiers en crédits immobiliers. Ce n’est toutefois pas suffisant pour obtenir les meilleures conditions de prêt. Il faut aussi présenter un excellent dossier : une sécurité ou une stabilité d’emploi, des revenus confortables, un apport personnel important...

A l’inverse, face à un profil d’emprunteur plus risqué, la banque hésitera à prêter ou ne prêtera qu’à un taux plus élevé, afin de rémunérer le risque qu’elle prend de n’être pas remboursée. Il faut savoir aussi que les taux les plus avantageux sont réservés aux prêts les plus courts.
Ainsi, quand le taux d’un crédit sur 10 ans est de 4,90 %, il est, par exemple, de 5 % sur 15 ans, de 5,15 % sur 20 ans et 5,45 % sur 30 ans. Un conseil pour terminer : aussi important qu’il soit, le taux d’intérêt n’est pas la seule chose à regarder dans une offre de crédit. Il faut aussi faire jouer la concurrence sur le coût de l’assurance, sur les garanties demandées, sur les frais de dossier et sur les pénalités exigées par le prêteur en cas de remboursement anticipé.

- Jusqu’à quel âge et sur quelle durée faut-il emprunter ?

L’âge et la durée du prêt sont effectivement liés. Jusqu’à 40 ans, on peut sans difficulté s’engager dans un crédit sur 30 ans. L’allongement de la durée du crédit présente un avantage : il permet de diminuer la mensualité. Mais il augmente sensiblement le coût total du prêt. Entre 40 et 50 ans, il est plus indiqué de limiter son engagement à 20 ans maximum. Il faut penser que les mensualités de remboursement risquent de peser plus lourd dans le budget de l’emprunteur une fois qu’il sera en retraite. Après 60 ans, rien n’empêche de souscrire un crédit sur 10 ou 12 ans, voire 15 ans. La difficulté peut venir d’un refus d’assurance décès. Sans cette garantie, en effet, de nombreux établissements financiers refusent l’octroi du crédit.

- Qu’est-ce qui est le mieux : le taux fixe ou le taux variable ?

Le choix d’un taux fixe donne à l’emprunteur la sécurité et la tranquillité d’esprit. Il connait à l’avance le montant des intérêts qu’il devra payer et ne risque pas de voir ses mensualités augmenter. Le taux variable expose à une hausse des mensualités et/ou à une augmentation de la durée de remboursement en cas de hausse des taux.
A l’inverse, en cas de baisse du coût du crédit, les mensualités sont allégées et/ou la durée de son crédit est raccourcie. La variation du taux suit, en effet, celle d’un indice officiel, le plus souvent l’Euribor 3 mois ou 1 an. Cette variation est toutefois plafonnée dans la plupart des cas. En effet, rares sont les prêts à taux variable pur en France. Ils sont généralement capés (de l’anglais cap, la casquette), c’est-à-dire qu’ils ne peuvent pas dépasser une limite supérieure.
Exemple : un prêt à taux variable souscrit à 4,10 % et capé à 2 points (ou 200 points de base) ne pourra pas voir son taux dépasser 6,10 %. Au moment de contracter un prêt, mieux vaut opter pour le taux fixe si les taux d’intérêt sont modérés. Sauf à se voir proposer un taux variable inférieur d’au moins 100 points de base. Exemple : face à un taux fixe de 4,95 %, un taux variable est intéressant à moins de 3,95 %. En période de taux d’intérêt élevés, le choix d’un taux variable peut s’avérer judicieux si une détente des taux est prévisible dans un avenir proche. Mais c’est un pari.

- Qu’est-ce qu’un crédit in fine ?

C’est un prêt dont on rembourse le capital en une seule fois, à la fin. Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur ne paye que des intérêts. En plus des garanties classiques, le prêteur demande à l’emprunteur de souscrire un contrat d’assurance vie sur lequel il verse un capital de départ et/ou des primes périodiques. Le capital et les primes sont calculés de telle sorte qu’à l’échéance du prêt, le capital emprunté soit reconstitué sur le contrat d’assurance vie et serve au remboursement du prêteur.
Attention ! Si la performance du contrat est inférieure à celle escomptée, l’emprunteur devra néanmoins rembourser l’intégralité du capital emprunté. Autre inconvénient du prêt in fine, il est coûteux. Faute d’amortissement progressif du capital, les intérêts sont calculés sur le montant total emprunté pendant toute la durée du prêt.
Alors, quel est son intérêt ? Il est fiscal, avant tout, et intéresse surtout des contribuables fortement imposés qui réalisent un investissement locatif. Les intérêts sont, en effet, déductibles des loyers perçus. L’économie d’impôt ainsi procurée peut s’avérer plus élevée que les intérêts versés. Le prêt in fine n’est pas du tout conseillé pour l’acquisition de la résidence principale.