Louer son bien immobilier : les précautions à prendre
Thierry Virieux, spécialiste de l’immobilier depuis plus de 20 ans, et fondateur du nouveau site Internet Je Gère Mon Immobilier.fr - élaboré pour les particuliers qui souhaitent comprendre et gérer au mieux leur patrimoine immobilier tout en s'appuyant sur le service efficace et rapide de professionnels - nous explique les précautions à prendre pour bien louer votre bien immobilier.
Avant de mettre en location un local , il faut s'assurer de ce qui est possible puis suivre les règles tout en prenant les garanties nécessaires.
Vérifier pour quel usage votre local peut être loué
La réglementation ne permet pas de louer n'importe quel local pour n'importe quel usage. Un local commercial ne peut pas être loué pour devenir une habitation et réciproquement.
Il est toutefois possible de transformer un local d'habitation en local d'activité ou l'inverse en respectant la réglementation (article L.631-7-1 du code de la construction et de l'habitation ; déclaration préalable ou permis de construire).
Si votre local est situé dans un immeuble soumis au régime de la copropriété il convient également de vérifier ce que le règlement de copropriété autorise ou interdit. Dans la mesure où un changement d'usage est possible dans la copropriété celui-ci peut être subordonné à une nouvelle répartition des charges dans l'immeuble (notamment pour les charges d'ascenseur).
Déterminer le montant du loyer
Le montant du loyer dépend principalement de l'emplacement du local et de son état. Il est important pour parvenir à une location équilibrée de fixer un montant conforme au marché, à la situation, au confort et aux équipements du bien.
Demander un loyer trop élevé, sans rapport avec le marché, risque d'entraîner un délai important de recherche de locataire (et autant de loyers non encaissés) ; et si un locataire est trouvé un rythme de relocation élevé (entraînant frais et démarches).
Respecter la législation
Dans l'intérêt de toutes les parties (propriétaire et locataire), il est impératif de respecter les obligations légales qui concernent tant les locaux mis en location que le bail.
En fonction de l'usage des locaux certains critères d'habitabilité ou de décence sont obligatoires.
Le bail est le contrat qui va fixer les règles entre le propriétaire et le locataire. Dans ce bail, en fonction du type de location, certaines clauses seront légalement obligatoires, d'autres seront conventionnellement fixées entre les parties.
Prendre les garanties nécessaires
Il faut commencer par sélectionner avec soin les dossiers de candidature, et ne pas hésiter à vérifier l'authenticité des pièces justificatives fournies par le locataire sans oublier toutefois que la loi du 6 juillet 1989 interdit de réclamer certains documents.
Ensuite il est impératif de prendre les garanties nécessaires pour sécuriser les revenus locatifs et le respect des obligations locatives (Caution solidaire, Caution bancaire, Garantie de perte de loyers, Garantie des dégradations locatives, Garantie des risques locatifs, Garantie autonome, Dépôt de garantie).
