Comment bien transmettre son bien immobilier ?

Explications avec Guy Marty, directeur de l’Institut d’épargne immobilière et foncière et rédacteur en chef de la revue "Réflexions immobilières"et Christian Micheaud, rédacteur en chef du site pierrepapier.fr.

- Comment vend-on un logement ?

Il faut d’abord chercher un acquéreur. On peut le faire soi-même ou confier la recherche à un agent immobilier. Dans ce dernier cas, il est obligatoire de lui signer un mandat. Un mandat simple peut être donné à plusieurs agences. Un mandat exclusif, comme son nom l’indique, ne peut être donné qu’à une seule agence. Aussi est-il préférable de le limiter à une durée assez courte (deux ou trois mois, par exemple).

Un certain nombre de documents doivent être réunis pour être présentés aux candidats acquéreurs : les diagnostics techniques et, en copropriété, l’attestation de surface "loi Carrez" ainsi que les derniers relevés de charges et procès verbaux d’assemblées. Une fois trouvé un acquéreur, l’affaire est arrêtée par la signature d’un avant-contrat (promesse ou compromis de vente). Sa rédaction, délicate, justifie le recours au notaire. L’avant-contrat est assorti, pour l’acquéreur, d’un délai de réflexion de sept jours et d’une condition suspensive d’obtention de prêt s’il a besoin d’emprunter pour acheter.

En contrepartie de l’engagement de vendre pris par le vendeur, l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation fixée au maximum à 10 % du prix. Elle lui sera restituée si la vente n’aboutit pas du fait de la non-réalisation d’une condition suspensive. L’acte authentique de vente doit être signé chez le notaire avant la date d’expiration de l’avant-contrat. Les frais d’acquisition sont supportés par l’acquéreur. Toutefois, en copropriété, le vendeur reste tenu des charges et travaux mis en recouvrement avant la signature de la vente définitive chez le notaire.

- Dans quel cas est-on imposé sur la plus-value ?

Sont exonérés d’impôt sur la plus-value la résidence principale et les biens immobiliers possédés depuis plus de 15 ans. Avant 15 ans, la revente d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif donne lieu au paiement d’une taxe de 27 % sur la plus-value nette réalisée. Cette plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et le prix de revient du bien.
Le prix de revient correspond au prix d’acquisition augmenté des frais (que l’on peut forfaitiser à 7,5 % du prix d’achat). Si la vente intervient plus de 5 ans après l’acquisition, deux corrections sont apportées : 1. le prix de revient peut être majoré de 15 % forfaitairement pour les travaux, sans justificatif ; 2. la plus-value nette est diminuée de 10 % par année de détention du bien au-delà de la 5ème année.
Exemple. Une résidence secondaire achetée 100.000 euros en 2000 est revendue 180.000 euros en 2008, soit 8 années plus tard. Le prix de revient est de 122 500 euros (100.000 de prix d’achat + 7.500 de frais + 15.000 de travaux). La plus-value nette est donc de 57.500 euros. Il convient d’en retirer 10 % pour les 6e, 7e et 8e années de détention, soit 30 % (17.250 euros). La plus-value imposable est donc de 40.250 euros et la taxe de 10.867,50 euros.
La taxe est calculée par le notaire qui en retient le montant sur le prix de vente et le reverse au Trésor. Il est à noter que les invalides disposant de faibles ressources et non assujettis à l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune), bénéficie d’une exonération d’impôt sur la plus-value immobilière.

- Est-il possible de donner son logement à ses enfants et de continuer à l’habiter ?

Oui, les parents peuvent faire donation de la nue-propriété de leur logement à leurs enfants conservant l’usufruit, équivalent à un droit de jouissance viager. Certes, ce n’est pas une opération qu’il faut faire trop tôt dans la vie.
Mais, du point de vue fiscal, la transmission anticipée d’un patrimoine par donations successives avec réserve d’usufruit est très intéressante. En effet, pour le calcul des droits de donation, chaque enfant dispose d’un abattement de 150.000 euros (revalorisé chaque année) sur la part donnée par chacun de ses parents. Cet abattement est intégralement reconstitué tous les six ans. Exemple : la maison des parents, âgés de 72 et 73 ans, vaut 1 million d’euros.
Entre 71 et 80 ans, la valeur fiscale de l’usufruit est de 30 % et celle de la nue-propriété de 70 %. La nue propriété de la maison vaut donc 700.000 euros. Si les parents ont deux enfants, ils peuvent donner chacun, à l’un et l’autre des enfants, une part indivise de la maison d’une valeur de 150.000 euros sans avoir de droit à payer. Soit une donation totale de 600 000 euros. Six ans plus tard, les parents pourront donner le solde de la nue-propriété toujours sans droit à payer, les abattements de 150.000 euros étant reconstitués.
Au décès des parents, l’usufruit s’éteindra et la maison appartiendra en pleine propriété aux enfants, sans formalité ni droit de succession à payer. Les donations de biens immobiliers se font obligatoirement devant notaire.

- Si le logement est en SCI, est-il possible de le donner à ses enfants ?

Oui, mais au lieu de donner le logement, les parents vont donner à leurs enfants des parts de la société civile immobilière. S’ils souhaitent continuer à habiter le logement, il leur suffit de conserver l’usufruit des parts et de ne donner que la nue-propriété. Le calcul des droits et les abattements sont les mêmes. Mais la SCI (Société Civile Immobilière) présente un avantage : elle évite de créer une indivision entre les enfants donataires. Un bien en indivision est, en effet, plus difficile à gérer car toute décision importante nécessite l’accord unanime des indivisaires. En SCI, il suffit à l’un des parents de conserver au moins une part en toute propriété pour pouvoir rester gérant, avec tous les pouvoirs qui lui sont conférés par les statuts. Si, au décès du parent gérant, les associés souhaitent conserver le bien dans la société, ils désignent un nouveau qui poursuivra la gestion avec les mêmes pouvoirs.